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“陰陽合同”下，房屋買賣的真實交易價格如何認定？

案件索引  

四川省廣安市中級人民法院（2018）川16民終1711號民事判決書

裁判要旨  

原、被告雙方具有房屋買賣合同法律關系，應按照真實意思表示確定實際房屋交易價格。原告已將房屋過戶到被告名下，被告應按約定向原告支付剩余房款。

關鍵詞  

房屋買賣   陰陽合同   房屋價款認定

基本案情  

胡某錦的法定代理人胡某欲為胡某錦購置房屋一套。在中間人李某財的介紹下，胡某查看并了解了蘇某秀房屋的詳細狀況，決定購買該房屋。胡某與蘇某秀口頭約定蘇某秀將其名下房屋出售給胡某錦，交易價格為22.8萬元。為規避房產交易稅費，胡某以胡某錦的名義與蘇某秀簽訂了一份《購房合同》，約定房屋交易價款為13萬元，在簽訂合同時付5萬元，余款在產權過戶完畢時一次性付清。在胡某向蘇某秀轉賬支付了購房款5萬元后，蘇某秀在不動產登記機關以13萬元的交易價格繳納了相關稅費，將該房屋過戶至胡某錦名下，并交付了房屋。后，蘇某秀要求買方支付購房款余款時，胡某以雙方書面合同中約定的購房款為13萬元為由，不認可雙方真實成交價為22.8萬元，雙方為此發生糾紛。

原告蘇某秀向廣安市前鋒區人民法院提出訴訟請求：判令被告胡某立即向原告支付購房款178,000元，并承擔違約責任（從2018年5月4日起按月息2％支付利息至付款之日）。

裁判結果  

廣安市前鋒區人民法院經審理，判決如下：

被告胡某錦于本判決生效后五日內向原告蘇明秀支付購房余款178，000元，并從2018年6月13日起至款項實際支付之日止按年利率4.35％承擔利息。

胡某錦不服四川省廣安市前鋒區人民法院（2018）川1603民初1180號民事判決，向四川省廣安市中級人民法院提起上訴。

廣安市中級人民法院經審理，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

胡某錦不服四川省廣安市中級人民法院（2018）川16民終1711號民事判決，向四川省高級人民法院申請再審。

四川省高級人民法院經審查，裁定如下：

駁回胡某的再審申請。

法院認為  

對雙方爭議的房屋價款問題，原、被告雙方雖在《購房合同》中約定房屋交易價格為130,000元，但證人李某財作為介紹雙方達成交易的中間人證實了雙方交易價格為228,000元，觀閣鎮觀音社區居委會干部林某開亦證實胡某的表哥在要求社區干部對本案糾紛進行調解時曾表明原、被告真實交易價格是228,000元，再結合被告所居住社區干部周某、周某成所作書面調查筆錄，足以認定原、被告房屋交易的真實價格為228,000元。 

原告主張其在向被告法定代理人胡某出具的5萬元收條上備注了房屋價款為228,000元并要求被告當庭出示該收條，但被告法定代理人以該收條已丟失為由拒絕提供。被告法定代理人在第二次庭審中出示了自交易開始至發生糾紛后的一系列證據，其中也包括了其向原告支付5萬元房款的憑據，該事實足以表明被告法定代理人具有強烈的維權意識，對雙方之間的交易高度謹慎。以常理推斷，原告向其出示的收條能夠證實其部分履行了合同義務，是雙方交易的重要內容及重要憑證，被告法定代理人謹慎程度能夠細致到保留返回廣安的車票及收視費發票等票據，不可能反而將能夠反映雙方主要交易活動的收條丟失，故被告方以收據丟失為由拒不向法庭出示該證據的理由不成立，根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法的解釋>》第一百一十二條“書證在對方當事人控制之下的，承擔舉證證明責任的當事人可以在舉證期限屆滿前書面申請人民法院責令對方當事人提交……對方當事人無正當理由拒不提交的，人民法院可以認定申請人所主張的書證內容為真實”的規定，再結合上述相關證人證言，法院認定原、被告雙方房屋交易真實價格為228,000元。原、被告雙方在書面《購房合同》中約定的關于130,000元的合同價格系為規避稅收的虛假意思表示，屬以合法形式掩蓋非法目的，應當無效，但該交易價格條款無效對合同其他條款沒有影響，雙方買賣房屋的意思表示真實，該購房合同的其他條款并不違反法律規定，且被告亦已支付部分房款，房屋已過戶登記到被告名下，故原、被告應以228,000元的交易價繼續履行合同義務。

案例評析  

本案的處理重點在于房屋買賣的真實交易價格的認定。本案房屋買賣過程中涉及“陰陽合同”問題，“陰陽合同”指買賣雙方通過簽訂不同價格條款的雙份合同，或書面合同與實際交易約定不一致，用以規避稅收、獲取銀行貸款、突破房屋限價等。不管是以何種形式出現，在實踐中認定雙方的真實交易內容是關鍵，何種交易條件、交易價格是雙方真實意思的表示，在合同文本中能夠直接體現出來，但如果只存在“陽合同”，而“陰合同”則以口頭或其他非書面的存在，則雙方真實交易價格體現不清，可以結合房屋交易時的市場價格、雙方的關系、相關證人證言、交易中能夠體現雙方真實交易價格的收據、收條等來進行綜合認定。

簽訂“陰陽合同”或實際存在“陰陽合同”有很大的風險和隱患，涉及違法行為，可能遭受法律制裁。如本案中當事人為規避稅收，以虛假合同低價辦理過戶，違反相關稅收法律規定，人民法院可以建議稅務機關予以追繳，并加以行政處罰。而且簽訂“陰陽合同”后，在履行過程中易引起各種糾紛，不利于當事人維權。買賣雙方應秉著誠實信用原則，杜絕“陰陽合同”的出現。

相關法條  

《中華人民共和國合同法》

第六十條　當事人應當按照約定全面履行自己的義務?！　?/span>

當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

（現規定在《中華人民共和國民法典》第五百零九條）

《中華人民共和國合同法》

第一百零七條　當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

（現規定在《中華人民共和國民法典》第五百七十七條）

《中華人民共和國合同法》

第一百五十九條　買受人應當按照約定的數額支付價款。對價款沒有約定或者約定不明確的，適用本法第六十一條、第六十二條第二項的規定。

（現規定在《中華人民共和國民法典》第六百二十六條）

《中華人民共和國合同法》

第一百一十三條　當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失?！　?/span>

經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規定承擔損害賠償責任。

（現規定在《中華人民共和國民法典》第五百八十四條）

《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法的解釋>》

第一百一十二條　書證在對方當事人控制之下的，承擔舉證證明責任的當事人可以在舉證期限屆滿前書面申請人民法院責令對方當事人提交?！　?/span>

申請理由成立的，人民法院應當責令對方當事人提交，因提交書證所產生的費用，由申請人負擔。對方當事人無正當理由拒不提交的，人民法院可以認定申請人所主張的書證內容為真實。

（現規定在《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法的解釋>（2020修正）》第一百一十二條）

來源：《中國法院2020年度案例》

羅升超、周鳳