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地方性限購政策，能否成為解除商品房買賣合同的理由？

案件索引

北京市第三中級人民法院（2018）京03民終2012號民事裁定書

裁判要旨

原、被告雙方簽訂的《買賣合同》、《房屋協議書》合法有效，且不違反法律法規的強制性規定，是雙方的真實意思表示，各方當事人均應按照合同的約定履行。即使在限購政策下，被告一直處于暫不具備購房資格的狀態，但以雙方行為進行合理推斷，可知原、被告雙方均愿意繼續履行合同。2010年12月至今1005號房屋的價格亦已上漲數倍。被告已履行了購房款支付義務、代原告償還了貸款、對房屋進行了裝修并居住至今，繳納了居住期間的相關費用。根據公平原則，原告在此時要求解除《房屋協議書》會造成雙方利益的明顯失衡。

關鍵詞

限購政策   房屋買賣   法定解除權

基本案情

2010年12月14日，林某淑與李某輝簽訂合同，約定李某輝購買林某淑所有的1005號房屋。合同中關于房屋的抵押情況為：已經抵押，抵押權人為興業銀行。雙方均認可因簽訂合同時林某淑尚未取得房屋所有權證書，林某淑先將房屋交付李某輝，待林某淑取得房屋所有權證書后過戶，雙方預計林某淑可在2012年上半年取得房屋所有權證書，于2012年5月30日前辦理抵押注銷。2010年12月15日，李某輝支付首付33萬元，2010年12月，林某淑將房屋交付李某輝。房屋交付后李某輝裝修并居住至今，李某輝繳納了居住期間的物業費及供暖費。

2012年7月24日，林某淑取得房屋所有權證書。2013年4月10日，興業銀行取得房屋的他項權利證書。但2011年2月，北京市政府已規定在本市沒有住房且連續5年以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房，李某輝非北京市戶籍，社會保險記錄顯示此時李某輝不具備北京購房資質，雙方無法完成過戶。如連續繳納社會保險，李某輝于2015年年底能具備在京購房資質。因雙方仍愿繼續進行交易，故2012年8月20日林某淑作為甲方、李某輝作為乙方簽訂《房屋協議書》，約定：因甲、乙雙方原因導致交易延期并達成本協議。1.從2012年7月開始乙方履行甲方房屋銀行還款事項，每月按時還款。2.乙方在未來的時間里如能全款購買房屋，甲方必須積極配合乙方辦理房產轉移等相關事宜。自2012年7月起李某輝每月將應還貸款金額轉入林某淑賬戶用于還款。2015年8月14日，北京市及通州區政府出臺規定，要求在符合現行政策有關規定且本市沒有住房且近3年在通州區連續繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭限購1套通州區商品住房。李某輝再次不符合購房條件，為滿足條件，李某輝自2016年4月起開始連續在北京市通州區繳納社會保險。2015年11月21日，李某輝受林某淑委托代其償還了興業銀行剩余全部貸款本息。

后原告以被告遲遲不辦理過戶手續為由，向北京市通州區人民法院起訴，要求：1、依法判令解除我與李某輝簽訂的《房屋協議書》；2、判令李某輝騰退1005號房屋；3、要求李某輝支付我違約金25.2萬元；4、訴訟費由李某輝承擔。

裁判結果

北京市通州區人民法院經審理，判決如下：駁回原告林某淑的全部訴訟請求。

林某淑不服北京市通州區人民法院（2017）京0112民初11238號民事判決，向北京市第三中級人民法院提起上訴。

在北京市第三中級人民法院審理過程中，林某淑于2018年2月5日向北京市第三中級人民法院申請撤回上訴。

北京市第三中級人民法院經審理認為，林某淑在本案審理期間提出撤回起訴的請求，不違反法律規定，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十三條之規定，裁定如下：準許林某淑撤回起訴。

法院認為

本案中林某淑與李某輝簽訂的《房屋協議書》合法有效，且不違反法律法規的強制性規定，各方當事人均應按照合同的約定進行履行，買賣合同亦為林某淑與李某輝的真實意思表示。本案被告雖經幾次政策變化一直處于暫不具備購房資格的狀態，但可合理推斷林某淑以其行為表明自己愿意等待李某輝繼續繳納社會保險或個人所得稅，直至符合購買1005號房屋的資格后再完成房屋的過戶手續。而李某輝亦自2016年4月起開始連續在北京市通州區繳納社會保險，積極滿足購買1005號房屋的條件。同時，從公平角度考慮，李某輝已經支付超過買賣合同、《房屋協議書》中約定的1005號房屋的全部購房款，2010年12月至今1005號房屋的價格亦已上漲數倍，李某輝自2010年12月起對1005號房屋進行了裝修、居住至今，并繳納了居住期間的相關費用，林某淑在此時要求解除《房屋協議書》會造成雙方利益的明顯失衡。林某淑要求解除《房屋協議書》，并要求李某輝騰退1005號房屋的訴訟請求，沒有事實和法律依據，法院依法不予支持。林某淑提供的證據亦不足以證明李某輝構成違約，故對林某淑要求李某輝支付違約金25.2萬元的訴訟請求，法院亦不予支持。

案例評析

《中華人民共和國民法典》第五百六十三條第一款規定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。

一，根據《中華人民共和國民法典》相關規定，不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。上述三個要素需要全部具備方可構成不可抗力。本案中被告由于購房政策的屢次變化而無法按約定的時間辦理過戶。政策的變化對于民事主體而言是難以準確預見更無力避免的。但購房政策并不禁止交易，不會從根本上導致商品房買賣合同不能履行，一般只會對商品房買賣合同中的付款條件、過戶時間等履行條款產生影響，且這種影響不是完全不能克服的，因此購房政策的調整應不屬于不可抗力，本案不屬于“因不可抗力致使不能實現合同目的”，當事人不能據此要求解除合同。

第二，本案由于原告尚未取得房屋的所有權證書，被告無法直接辦理過戶手續。在此期間，由于購房政策的變化而導致被告一直處于暫不能辦理過戶手續的狀態。暫不能辦理過戶，并非由于被告主觀原因造成，被告不僅沒有以行為明示其將不履行主要義務，而且在此期間被告付清了購房款、為原告還清了涉案房屋的全部貸款，被告的行為均表現出其是在積極地履行義務、配合原告減少遲延過戶所造成的損失，本案不可適用“在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務”而解除合同的規定。

第三，本案中被告幾次因政策原因而推遲辦理房屋過戶的履行時間，如前所述，這并非系由于被告原因導致的合同遲延履行；且在依政策暫不能過戶的期間內，原告不僅并未催告被告履行，而且通過簽署《房屋協議書》、辦理公證文書委托被告償還貸款等方式明確地表明其愿意繼續交易的意愿。本案亦不適用因“當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行”而解除。

第四，如前所述，本案中被告暫時無法辦理涉案房產的過戶系政策原因，非被告過錯導致，被告自身既無主觀遲延，也不具備其他違約行為。原告在本案中已取得全部購房款，貸款亦由被告代為還清，原告并未明確指出其訂立本合同的交易目的，故不能適用“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”而解除合同。

綜上所述，本案中被告已履行了購房款支付義務、代原告償還了貸款、對房屋進行了裝修并居住至今，繳納了居住期間的相關費用，未辦理過戶系政策原因所致，而非被告的違約行為所致，不符合法律規定的合同解除條件；且綜合被告在合同履行期間的行為，解除合同關系不僅不具備法律依據，而且會造成雙方利益的明顯失衡。因此，本案中應當維持合同的法律效力，不應予以解除。

相關法條

《中華人民共和國合同法》第九十四條　有下列情形之一的，當事人可以解除合同：　　

（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；　　

（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；　　

（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；　

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；　　

（五）法律規定的其他情形。（現規定在《中華人民共和國民法典》第五百六十三條）

來源：《中國法院2020年度案例》

劉丹丹