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非根本性違約能否解除合同？

案件索引  

四川省廣安市中級人民法院（2017）川16民終1057號民事判決書

裁判要旨

劉某科、王某芬與廣安鑫圣房產公司簽訂的《商品房買賣合同（預售）》，是雙方真實的意思表示，合法有效。廣安鑫圣房產公司向劉某科、王某芬交付的房屋，與合同約定的劉某科、王某芬購買的房屋位置、樓層一致。雖然《商品房買賣合同（預售）》約定劉某科、王某芬購買的商品房所在建筑總層數為6層，與“鋒城名苑”14號樓3單元實際修建的總層數（7層）不一致，但未嚴重影響劉某科、王某芬對該住房的居住使用功能和購買該住房的合同目的，故廣安鑫圣房產公司的行為不構成根本性違約，劉某科、王某芬不具備合同約定的解除條件，也不構成《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十四條解除合同的法定情形。

關鍵詞

商品房買賣   根本性違約   解除合同

基本案情  

2014年2月18日，劉某科、王某芬與廣安鑫圣房產公司簽訂了《商品房買賣合同》。2016年12月14日，為備案需要，雙方簽訂了《商品房買賣合同（預售）》。合同約定：由劉某科、王某芬購買廣安鑫圣房產公司開發的位于現廣安市前鋒區前鋒鎮廣前路2011-15號E、F、G地塊“鋒城名苑”14幢3單元4層XXX號住房一套，建筑總層數為6層，建筑面積99.28平方米，其中套內面積87.12平方米、公攤面積12.16平方米；單價4,109元/平方米、總價款407,941元；簽訂本合同前，買受人已支付首付款167,941元，余款240,000元向工行廣安分行前鋒支行申請貸款支付。第十二條：規劃、設計變更（一）出賣人按照批準的規劃、設計建設商品房。該商品房銷售后，出賣人不得擅自變更規劃、設計。（二）經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致該商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現本合同約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，出賣人在變更確立之日起10日內書面通知買受人。（三）買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否解除合同的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作出書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房屋價款的變更。第十三條：出賣人未在本合同第十二條第（二）款約定的期限內書面通知買受人的，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，書面通知出賣人。出賣人自解除合同通知送達之日起15日內退還買受人已付全部房屋價款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起按照0.0136％計息給付利息；同時，出賣人按照全部房價款的1％向買受人支付違約金。出賣人于2016年12月31日前向買受人交付該商品房。合同還對雙方的其他權利義務進行了約定。該商品房合同備案號為201612140000165。劉某科、王某芬于2014年2月18日向廣安鑫圣房產公司交納購房款166,791元，2016年12月14日交款1,150元，共計167,941元，其他為銀行按揭貸款。

廣安市廣安區住房和城鄉規劃建設局廣區村鎮住建審（2013）第008號《規劃設計方案審查批準書》，批準“前鋒鋒城名苑”的規劃設計方案，其中建筑層數6+1F、建筑限高24米。廣安鑫圣房產公司提供的“鋒城名苑”14號樓的施工設計圖、竣工驗收報告均為“6+1”層。2016年1月20日，廣安市房屋測繪隊對“鋒城名苑”14幢各套房屋進行了面積測繪并作出測繪報告，其中“鋒城名苑”14號樓3單元總層數為7層，第二層以上建筑面積均為100.27平方米。2016年8月、9月該房屋進行了竣工驗收，并出具了住宅工程質量分戶驗收記錄表、商品房住宅質量保證書、房屋使用說明書等。之后，廣安鑫圣房產公司通知劉某科、王某芬接房，劉某科、王某芬也補交了尾款。劉某科、王某芬以購房合同約定的總層數為6層，實際修建7層，未履行告知義務且影響了使用功能，廣安鑫圣房產公司違約等為由未接房。劉某科、王某分于2017年2月10日、17日，通過國內特快專遞向廣安鑫圣房產公司郵寄了兩份書面通知，內容分別為對房屋變更情況給予書面說明和解除合同、退還購房款及利息。對案涉“鋒城名苑”14號樓的修建，是否違反主管部門批準的規劃設計以及主管部門如何處罰，廣安市前鋒區城管執法局正在調查處理中。廣安市前鋒區住房和城鄉建設局出具的“建設工程規劃條件核實合格證”，廣安鑫圣房產公司向劉某科、王某芬交付的房屋符合城鄉規劃要求。

劉某科、王某芬向廣州市前鋒區人民法院提出訴訟請求：1．確認原、被告簽訂的商品房買賣合同（預售）合法有效；2．判令解除原、被告簽訂的商品房買賣合同（預售）；3．判令被告返還購房款167,941元及自2014年2月18日起按銀行同期貸款利率計算至還款之日的利息、按已付房款的30％計算違約金。

裁判結果  

廣州市前鋒區人民法院經審理，判決如下：

一、原告劉某科、王某芬與被告廣安市鑫圣房地產開發有限公司簽訂的《商品房買賣合同（預售）》有效；

二、駁回原告劉某科、王某芬的其他訴訟請求。

劉某科、王某芬不服四川省廣安市前鋒區人民法院（2017）川1603民初614號民事判決，向廣安市中級人民法院提起上訴，請求：1．依法撤銷原判并改判支持劉某科、王某芬的一審請求；2．一、二審訴訟費由廣安市鑫圣房地產開發有限公司承擔。

廣安市中級人民法院經審理，判決如下：一、劉?？?、王志芬與廣安市鑫圣房地產開發有限公司簽訂的《商品房買賣合同（預售）》有效；二、駁回劉?？?、王志芬的其他訴訟請求。

法院認為 

《合同法》第九十三條第二款、第九十四條分別就合同的約定解除和法定解除作出了規定，劉某科、王某芬以購房合同約定的總層數為6層，廣安市鑫圣房地產開發有限公司實際修建7層，存在未履行告知義務且影響了使用功能等違約行為為由要求解除合同，但劉某科、王某芬與廣安市鑫圣房地產開發有限公司簽訂的《商品房買賣合同（預售）》雖約定了設計變更等的解除條件，但房屋總層數的變更并不足以影響房屋的質量和居住使用功能，因此合同約定的解除條件未能成就，劉某科、王某芬關于案涉房屋符合雙方約定解除條件的主張與事實不符，本院不予支持。同時，廣安市鑫圣房地產開發有限公司的違約行為并不影響劉某科、王某芬購買該房屋合同目的實現，故廣安市鑫圣房地產開發有限公司的行為不構成根本違約，也不足以構成合同法法定解除條件，劉某科、王某芬關于廣安市鑫圣房地產開發有限公司構成實質違約導致雙方合同目的不能實現的主張于法無據，本院亦不予支持。劉某科、王某芬主張廣安市鑫圣房地產開發有限公司以欺騙方式取得其信任導致其作出了不真實的意思表示，但未提供證據予以證明，對該項主張，本院不予采納。

案例評析  

房屋買賣合同涉及爭議時，對于該合同是否解除、能否解除需要進行綜合考量。

從解除方式上看，解除合同有兩種情形：一是約定解除，二是法定解除?！吨腥A人民共和國民法典》第五百六十二條規定:“當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同?！睆脑摋l款規定來看，合同約定解除需遵循當事人意思自治原則，即合同當事人自愿解除。如當事人因合同履行發生糾紛，對合同解除未達成一致意見,當事人的權利如何救濟？這就需要依照法律規定來解除合同。合同的法定解除就需要滿足《中華人民共和國民法典》第五百六十三條規定的條件?！吨腥A人民共和國民法典》第五百六十三條規定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形?！?/span>

滿足法定解除合同條件必須是合同當事人構成根本性違約。根本性違約是指合同一方當事人違反合同，致使合同目的不能實現的行為。這有別于一般性違約，一般性違約僅指合同當事人違反合同，但并不導致該合同目的不能實現的行為。

案例中，購房人簽訂《商品房買賣合同（預售）》的合同目的是擁有并正常使用房屋，雖然開發商將建設主管部門批準“6+1”層房屋實際修建為7層，但并未嚴重影響購房人對該住房的居住使用功能,也不影響買方對該房屋的所有權，因此，開發商違反規劃建房是一般性違約，而非根本性違約，所以購房人主張解除《商品房買賣合同（預售）》的條件不成就。

在生活中，人們常常會因為購房合同的履行發生糾紛，這就需要人們區分清楚，合同一方是否構成根本性違約，從而找到正確的維權方法。本案例中，開發商因一般性違約，購房人要求解除合同行不通，就需要向建設主管部門反映，由建設主管部門對開發商擅自修改設計的行為作出行政處罰，維護自身的合法權益。

相關法條

《中華人民共和國合同法》

第九十三條　【合同約定解除】當事人協商一致，可以解除合同?！　?/span>

當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。

（現規定在《中華人民共和國民法典》第五百六十二條）

《中華人民共和國合同法》

第九十四條　【合同的法定解除】有下列情形之一的，當事人可以解除合同：　　

（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；　　

（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；　　

（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；　　

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；　　

（五）法律規定的其他情形。

（現規定在《中華人民共和國民法典》第五百六十三條）

來源：《中國法院2020年度案例》

羅玲