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合同因不可抗力解除后雙方責任的認定及對當事人補充約定的認定

案件索引 

青海省西寧市中級人民法院|（2018）青01民終568號

裁判要旨 

因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人，故被告應履行返還剩余定金之責。

一方當事人合同無法履行后，向另一方當事人出具的承諾書，若是雙方的真實意思表示，且內容不違反法律、法規強制性規定，則合法有效，雙方應按約定嚴格履行各自的權利和義務。因此，被告應當按承諾書約定履行其義務。

關鍵詞 

商品房預售合同 不可抗力 定金返還義務  承諾書 違約金

基本案情

2013年8月30日，原告柯某與被告福源公司簽訂《商品房預訂協議書》一份，約定原告預訂由被告開發建設的房屋一套，原告自協議簽訂之日向被告支付商品房預訂房款100,000元，若被告拒絕與原告簽訂《商品房買賣合同》，應雙倍返還定金。

協議簽訂當日，原告向被告交付定金100,000元，被告向原告出具了收據一份。

2015年3月，因西寧市軌道交通建設的規劃，預售房屋所在的住宅小區的建設被西寧市政府叫停，要求重新進行規劃。在被告無法繼續履行協議的情況下，原、被告商定退還購房定金。

2015年4月24日，被告向部分預定客戶（含原告）出具房屋買賣合同糾紛承諾書，承諾：“于2015年4月28日退還房屋認購定金及利息，另加每戶補償金1000元，如未退款，將每戶退款額定為15萬元（含房屋認購定金及利息）?！焙蠊こ桃恢蔽茨荛_工，被告也未按期退款。

經市房管部門組織預定客戶和被告協商，被告于2016年1月26日、2月22日、4月8日、5月26日、8月5日陸續向原告退還購房定金共計57,600元，剩余定金42,400元至今未退。

柯某向青海省西寧市城東區人民法院提起訴訟，請求福源公司返還定金92,400元及利息8,959.64元；本案訴訟費由福源公司承擔。

判決結果  

青海省西寧市城東區人民法院經審理，判決如下：

一、被告福源公司于本判決生效后一個月內給付原告柯某預定房款，即定金42,400元及違約金50,000元，共計92,400元；

二、駁回原告柯某的其他訴訟請求。

福源公司提起上訴，青海省西寧市中級人民法院同意一審法院裁判意見，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

法院認為 

福源公司與柯某自愿簽訂的《商品房預定協議書》，因西寧市輕軌交通一號線規劃建設，預售房屋所在的住宅小區的建設被政府叫停，要求重新進行規劃，從而導致合同雙方目的均無法實現，此種情況，屬于不可歸責于合同任何一方的情形，根據《最高人民法院〈關于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》第四條："因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人將定金返還買受人"的規定，福源公司在合同無法繼續履行的事由出現后應當及時將購房定金返還給柯某。

福源公司在無法繼續履行的事由出現后不能及時返還購房定金的情況下，于2015年4月24日出具承諾書，并得到柯某認可，該承諾書應當認定為雙方就返還購房定金事宜達成的新的意思表示，且承諾書內容不違反法律、法規強制性規定，應當認定有效。

福源公司應當按承諾書約定履行其義務，即不能在2015年4月28日退款的情況下，其公司向柯某退款150,000元（含認購房定金及利息），原審依據承諾書內容判決由福源公司承擔違約金50,000元并無不當，自應維持。

福源公司上訴所持承諾書系其公司在受脅迫的情形下出具的主張，福源公司因其提交的證據不足以證明其主張成立，且其公司在除斥期間內未主張撤銷承諾書，故不予支持；福源公司上訴所持柯某放棄承諾書內容，同意只退還定金的主張，因不能提交相關證據予以證實，亦不予支持。福源公司依據上述理由所持其公司不應承擔違約金的主張因證據不足，予以駁回。

案例評析

本案主要涉及兩個問題。

一是，福源公司返還柯某預定房款的問題。

不可抗力，是指不能預見、不能避免、并且不能克服的客觀情況。除此之外，不可抗力的構成要件還應包括該事件發生在合同訂立以后，該事件非因任何一方之過失引起。福源公司與柯某自愿簽訂的福源水岸豪庭商品房預定協議書，因西寧市輕軌交通一號線規劃建設，預售房屋所在的住宅小區的建設被政府叫停，要求重新進行規劃，從而導致合同雙方目的均無法實現，此種情況，屬于不可歸責于合同任何一方的情形。

根據《最高人民法院〈關于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》（2020年修正）第四條規定，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人將定金返還買受人。在協議書已合法解除的情況下，福源公司理應履行返還定金之責，及時將剩余定金42,400元返還給柯某。

二是，福源公司承諾的違約金的問題。

福源公司在無法繼續履行的事由出現后不能及時返還購房定金的情況下，于2015年4月24日出具承諾書，并得到柯某認可，該承諾書是雙方就返還購房定金事宜的補充約定，應當認定為雙方達成的新的意思表示，且承諾書內容不違反法律、法規強制性規定，應當認定有效，雙方應按約定嚴格履行各自的權利和義務。

現福源公司未按期履行約定，屬違約行為，應承擔違約責任。而福源公司主張承諾書系其公司在受脅迫的情形下出具的，因此僅同意退還定金，不履行給付違約金的義務。但是，其提交的證據不足以證明其主張成立，且其公司在除斥期間內未主張撤銷承諾書，故不能成立。

相關法條 

《中華人民共和國合同法》

第八條  依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保護。

（現規定在《中華人民共和國民法典》第四百六十五條）

第六十條  當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

（現規定在《中華人民共和國民法典》第五百零九條）

第一百零七條  當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

（現規定在《中華人民共和國民法典》第五百七十七條）

《最高人民法院〈關于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》

第四條  出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

（現規定在《最高人民法院〈關于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》（2020年修正）第四條）

來源：《中國法院2020年度案例》

馬雪瑩