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競買須知提示有租賃瑕疵能否視為買受人放棄權利？

案件索引

廣東省東莞市中級人民法院（2019）粵19民終4185號民事判決書

裁判要旨

因案涉租賃物先設立抵押權，再設立租賃關系，后因實現抵押權，由羅甲買受。因此，王某與羅乙設立的租賃關系對房屋買受人羅甲沒有約束力，羅甲對房屋的物權可排除王某的租賃權。競買須知沒有約定買受人放棄王某租賃期間物權利益，權利放棄須權利人明示，競買須知不能對抗羅甲的物權。

關鍵詞

競買須知   租賃瑕疵   物權

基本案情

羅乙因無法歸還已被生效裁判文書所確認的拖欠羅甲、王某的款項，羅甲、王某均向東莞市第二人民法院申請強制執行。法院在執行過程中依法查封了羅乙名下的位于東莞市沙田鎮某處的房屋，并查實中國建設銀行股份有限公司東莞市分行于2014年5月12日對上述房產辦理了抵押登記手續，抵押金額為460000元，抵押期間為2013年11月6日至2033年11月6日。

法院了解到王某已承租羅乙的上述房產并簽訂了《物業租賃合約》，雙方約定每月租金為2000元，租賃期限為2014年12月1日至2024年11月30日，共計120個月。王某已預交了上述期間內的房屋租金240000元。法院對該房屋進行拍賣，并在競買須知的“產權情況及瑕疵說明”中提示:“該商品房現有一份租賃期限為2014年12月1日至2024年11月30日的租約，且該租約租賃期的租金已經全部支付?！绷_甲競拍下案涉房屋，并辦理了房屋的過戶手續。

隨后羅甲要求王某返還案涉房屋，但王某以“買賣不破租賃”為由拒絕返還。羅某向廣東省東莞市第二人民法院起訴，請求：1．王某立即向羅某返還并遷出羅某名下所有的房產；2．王某向羅某支付因占用羅某名下所有的房產而產生的占有使用費（占有使用費以建筑面積96.02平方米，參照2500元/月的標準計算，自羅某取得房產所有權之日即2017年1月25日起計算至王某實際返還房產之日止）。

裁判結果

廣東省東莞市第二人民法院經審理，判決如下：

駁回羅某的全部訴訟請求。

羅某不服廣東省東莞市第二人民法院（2018）粵1972民初10721號民事判決，向廣東省東莞市中級人民法院提起上訴。

廣東省東莞市中級人民法院經審理，判決如下：

一、撤銷廣東省東莞市第二人民法院（2018）粵1972民初10721號民事判決；

二、本判決生效之日起三十日內，王某將房屋返還給羅某；

三、王某在返還房屋之日向羅某賠償租金損失，每月2000元，自2017年1月26日起計至王某返還房屋之日止。

律師解讀

本案涉及對買賣不破租賃的準確理解問題，同時也涉及明知有租賃合約仍競拍下房屋是否視為放棄權利的問題。

從《中華人民共和國民法典》第四百零六條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十六條第一款、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（2020修正）第十四條的規定可知，房屋租賃前已經存在抵押權的，租賃合同不得對抗買受人。本案中，案涉房屋的抵押權設立在租賃前，但抵押權人并非房屋買受人，也并非抵押權人申請拍賣房屋。在此種情況下，房屋租賃人能否對抗買受人?一審法院未論述該問題。實際上，如何處理該問題直接關系到羅甲的訴請能否獲得支持。雖然羅甲并非抵押權人，但羅甲申請拍賣該房屋后，法院分配執行款項時，優先清償了抵押權人的全部債權，也即抵押權人實現了抵押權。至于是否由抵押權人拍下案涉房屋，與抵押權人實現債權無關。案涉房屋存在抵押權，房屋租賃人應該意識到可能會因抵押權實現而無法繼續租賃房屋，但仍然愿意與出租人簽訂長期租賃合同，租賃人要承擔相應的法律風險。因此，二審法院認為王某與羅乙設立的租賃關系對房屋買受人羅甲沒有約束力，羅甲對房屋的物權可排除王某的租賃權。

競買須知有提示產權瑕疵，并載明了存在租賃合約且租金已經支付的情況，一審法院也正是以此來認定羅甲放棄了相關的利益。雖然法院在拍賣時提示了風險，買受人也知悉了該風險，但并不意味著買受人就須放棄物權利益。二審法院認為權利放棄必須明示，競買須知未約定買受人須放棄王某租賃期間物權利益，也并無其他證據顯示羅甲在競買時明確同意放棄物權利益，因此認定竟買須知不能對抗羅甲的物權。

相關法條

《中華人民共和國物權法》

第一百九十條  抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償?！　?/span>

抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

（現規定在《中華人民共和國民法典》第四百零六條）

《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》

第六十六條　抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力?！　?/span>

抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自已承擔。

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第二十條　租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：　　

（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；　　

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

（現規定在《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（2020修正）第十四條）

來源：《中國法院2020年度案例》

杜志強、胡運科