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開發商為購房者向按揭貸款銀行承擔擔保代償責任能否觸發商品房買賣合同中約定解除條件的成就？

案件索引  

四川省成都市中級人民法院（2018）川01民終1900號民事判決書

裁判要旨  

因案涉房屋買賣合同已經履行完畢，通用時代房產公司代侯某承擔擔保責任的行為，僅能產生債權追償的行為后果，而不能據此主張案涉房屋買賣合同解除、返還房屋的物權請求權。故對于通用時代房產公司上訴請求解除案涉房屋買賣合同，撤銷案涉房屋備案并要求侯某向通用時代房產公司支付違約金108,000元的主張，不予支持。

關鍵詞  

商品房銷售   擔保代償責任   合同解除   

基本案情  

2013年5月7日，侯某與通用時代房產公司簽訂了《商品房買賣合同》、商品房買賣合同附件與住宅補充協議，約定由侯某購買通用時代房產公司開發的通用時代國際社區2棟1單元5層X號商品房，總價1200,617元，首付款400,617元，余款80萬元由侯某向中信銀行申請按揭貸款的方式支付。之后，侯某、中信銀行及通用時代房產公司三方簽訂了《中信銀行個人購房借款合同》，約定中信銀行向侯某發放80萬元貸款，通用時代房產公司為侯某分期償還借款提供階段性連帶責任保證。2013年8月28日，涉案房屋進行了備案登記。2017年，因侯某逾期未歸還貸款本息，中信銀行以侯某和通用時代房產公司為被告向人民法院提起民事訴訟，要求解除貸款合同、提前收回貸款，同時要求通用時代房產公司承擔擔保責任。通用時代房產公司向中信銀行履行了代償義務，結清侯某的所有欠款本息。

另查明，2014年7月28日，案外人李海江向人民法院起訴，要求侯某、彭莉歸還55萬元借款并支付相應利息。雙方經調解達成協議，但侯某、彭莉未按協議履行還款義務。于是，李海江向法院提出強制執行申請。目前，涉案房屋被其他法院查封執行中。

通用時代房產公司向成都市錦江區人民法院提出訴訟請求：1、判令解除通用時代房產公司、侯某雙方之間簽訂的商品房買賣合同；2、判令侯某配合通用時代房產公司撤銷商品房買賣合同的備案手續；3、判令侯某向通用時代房產公司支付違約金108,000元。

裁判結果  

成都市錦江區人民法院經審理，判決如下：駁回原告成都通用時代房地產開發有限公司的訴訟請求。

通用時代房產公司不服四川省成都市錦江區人民法院（2017）川0104民初6918號民事判決，向成都市中級人民法院提起上訴，請求：一、撤銷四川省成都市錦江區人民法院（2017）川0104民初6918號民事判決，請求依法審理本案；二、請求法院支持通用時代房產公司原審訴訟請求；三、請求法院判決侯某承擔一審、二審全部訴訟費用。

成都市中級人民法院經審理，判決如下:駁回上訴，維持原判。

法院認為  

一審法院認為：根據合同自治原則，侯某與通用時代房產公司可以約定，一旦侯某在履行購房借款合同過程中違約，致使中信銀行提前收回貸款并導致通用時代房產公司承擔擔保責任的，通用時代房產公司即有權要求解除買賣合同。但案涉房屋因侯某的其他債務糾紛已在本案訴訟前被其他法院查封。如果通用時代房產公司解除《商品房買賣合同》，將直接影響涉案房屋所有權的歸屬，影響其他法院對執行標的物的執行，損害申請執行人的合法權益。通用時代房產公司作為上述執行案件的案外人，應當向執行法院提出異議。對于通用時代房產公司提出由侯某支付違約金的請求，因該違約金是適用合同約定的解約條款，故以解除合同為基礎請求的違約金，亦不予支持。

二審法院認為，本案二審爭議焦點為：通用時代房產公司是否有權解除案涉房屋買賣合同，撤銷房屋備案并要求侯某向通用時代房產公司支付違約金108,000元。本案中，侯某已經基于案涉房屋買賣合同，通過首付款及按揭貸款形式足額向通用時代房產公司支付購房款，通用時代房產公司通過房管部門將案涉房屋備案登記至侯某名下，應視為案涉房屋買賣合同已經履行完畢?，F通用時代房產公司基于其代侯某承擔擔保責任的事實，主張案涉房屋買賣合同解除，其行為僅能產生債權追償的行為后果，不能基于已經履行完畢的合同再行主張返還房屋的物權請求權，故對于通用時代房產公司上訴請求解除案涉房屋買賣合同，撤銷案涉房屋備案并要求侯某向通用時代房產公司支付違約金108,000元的主張，本院依法不予支持。通用時代房產公司可基于案涉合同，另行向侯某主張相應的擔保責任。

案例評析  

一審法院對于開發商為買受人承擔借款擔保責任后享有合同解除權持開放態度，認為應當尊重合同自治原則，根據合同約定的情形自動觸發解約條件的成就。而最終駁回原告訴訟請求系基于案涉房屋已因為買受人的其他糾紛被另案查封，一審法院認為，案涉房屋已進行合同備案，一旦合同解除將直接影響房屋權屬，已經構成了對執行標的異議，應另行主張。

而二審法院著眼于對解除條件本身作出闡釋。首先，從合同履行程度來講，合同解除適用的范圍應是依法成立且尚未全部履行完畢的合同。二審法院認為，本案中商品房買賣合同應認定為已履行完畢，已無對應內容。雖然，在此等雙務合同中，開發商還負有為買受人辦理物權登記等后續義務，合同是否履行完畢在實務中存在爭議。但本案中買受人已經支付全部房款，且不存在其他違約情形，即從買受人的角度已按約履行了買賣合同的全部義務，開發商對應的權利和期待均得到了實現。其次，從合同相對性原則來講，合同解除應遵循主體相對性、基礎法律關系相對性。本案中，開發商與買受人之間存在兩種合同關系。既是買賣合同中的賣方與買方，也是借款擔保合同中的擔保人與借款人。買賣合同關系中預設的解除權條款應限于買賣合同的相對方并以買賣合同的基礎權利義務為觸發的條件。在借款擔保合同項下，買受人違約導致開發商承擔代償義務后，產生的后果應為開發商取得追償權，系一般債權。而買賣合同以借款擔保合同的履行為條件，賦予開發商解除權導致房屋回轉，變相地令開發商享有的債權獲得了物的擔保。且無論開發商代償金額多少，都將觸發解除權條款，對于買受人顯然有失公允。同時，如果允許該種設計，對房屋買受人及其相對人，對房屋的期待均有可能落空，法律關系將處于不穩定狀態，不利于維護交易安全。綜上，合同解除應限于合同相對方之間就此法律關系產生的權利義務，而在法定范圍內賦予一方解除權。以相對方之間其他法律關系為條件設立解除權的，不應得到支持。

 相關法條  

《中華人民共和國合同法》　

第九十一條　有下列情形之一的，合同的權利義務終止：　　

（一）債務已經按照約定履行；　　

（二）合同解除；　　

（三）債務相互抵銷；　　

（四）債務人依法將標的物提存；　　

（五）債權人免除債務；　　

（六）債權債務同歸于一人；　　

（七）法律規定或者當事人約定終止的其他情形。

現規定在《中華人民共和國民法典》第五百五十七條，即：

有下列情形之一的，債權債務終止：　　

（一）債務已經履行；　　

（二）債務相互抵消；　　

（三）債務人依法將標的物提存；　　

（四）債權人免除債務；　　

（五）債權債務同歸于一人；　

（六）法律規定或者當事人約定終止的其他情形。合同解除的，該合同的權利義務關系終止。

（債務已經履行和合同解除同為債權債務終止的情形，債權債務已經履行，債權債務即終止，合同即消滅，無法解除。）

《中華人民共和國擔保法》

第三十一條　保證人承擔保證責任后，有權向債務人追償。

現規定在《中華人民共和國民法典》第七百條，即：

保證人承擔保證責任后，除當事人另有約定外，有權在其承擔保證責任的范圍內向債務人追償，享有債權人對債務人的權利，但是不得損害債權人的利益。